The Brain View | 车辆基地综合开发巡礼——第一站：北京

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在成都轨道城市集团有这样一个部门

他们负责

TOD项目收益测算分析

做出投资决策

TOD项目一体化前期定位策划

为设计提供输入条件

TOD项目合作开发

完成股权转让

他们就是被称为TOD“超级大脑”之一的

国际合作中心（投资发展中心）

今天起

让我们开启

“车辆基地综合开发巡礼”篇章

第一站我们先去北京看一看

车辆基地综合开发巡礼

北京

北京作为全国第一个试点车辆基地开发的城市，在90年代学习香港地铁上盖开发经验之后，首次尝试建设城市轨道交通设施上盖住宅。

四惠车辆基地上盖开发项目由北京城市开发集团开发建设，城建集团施工，1999年建成，主体包括商品住房壹线国际和保障性住房通惠家园。车辆基地占地43公顷，总建筑面积120万平米，其中上盖部分建筑面积约50万平。整体分三层，地面一层为轨道工艺层，二层为管线层及结构转换层，三层为上盖建筑层，含8栋高层住宅、17栋中高层住宅、18栋多层住宅以及配套的中学、小学、消防中队、小区门诊部等公共建筑。整个住宅区就搭建在地铁车辆基地上方东西长1291米、南北宽226米、距地面高度11.6米的大平台上，计划总居住户数4843户，总居住人口15500人。

四惠车辆基地开发实景

四惠车辆基地上盖开发项目存在着诸多问题：因极高的平台成本与受限的容积率，导致预期的土地反哺效果没有实现；巨型高地引发的交通组织不畅，便捷度较低；针对噪音、震动等污染问题缺少控制措施；在土地出让界面不清、权属投资切分及后期管理运营上均有遗留问题。

四惠车辆基地开发实景

吸取了四惠车辆基地的开发经验，北京的车辆基地开发又有了多次尝试，五路车辆基地-琨御府项目于2013年1月由北京京投兴业置业有限公司进行开发。项目位于海淀区花园桥西一公里，蓝靛厂南路与玲珑路交汇处，紧邻地铁慈寿寺站 。琨御府项目琨御府项目占地面积15.9万平方米，规划建筑面积约40万平方米，由西区、琨御花园、东区三个部分组成。3.2万平方米的琨御花园巧妙衔接东西两区。西区共规划9栋楼，包含住宅和公寓类产品。其中，1-6号楼为住宅产品，主力户型为140-180平方米的三居及少量的两居和四居，精装修交房，销售均价约73000元/平方米。东区于2015年入市，规划有高端住宅、商务办公及商业业态，均价元/平，户型为156-205平米三到五居，精装修交房，产权70年。

琨御府项目总平图

琨御府包含商业、办公、住宅、公园为一体的商业综合景观设计作品。其分为上盖区、咽喉区及落地区三大地块。咽喉区地块位于地铁车库顶板位置，垂直地面距离约9米。因其下方有地铁高压电等因素，咽喉区比屋顶花园在防排水、荷载、防震等方面有着更严峻的要求。此地铁顶盖景观设计的成功实践将对地铁顶板开发有着重大意义。根据整体地块性质及周边区域功能，将景观风格与不同地块的功能定位相融合，并进行差异化设计，打造“琨御六景”。

琨御府项目实景图

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北京车辆基地开发的一些思考：

在开发模式上通过成立合资公司采用招拍挂模式拿地。与有具有车辆基地开发、运营经验的知名开发商合作成立合资公司，在土地出让招标文件中设置条件。在取得土地后，对项目精心打磨完善产品规划、设计理念及商业逻辑，保障项目具备落地性和市场力。

在产品规划上吸取了四惠车辆基地的开发经验，增强了地面层与上盖平台之间的联系，增加了商业及公服配套，提升居住体验。咽喉区设置受噪音、震动影响较小的公园、运动场地等公服设施增强盖上与落地区的连接，并进一步完善生活配套，提升项目竞争力与开发价值。

在设计创新上优化完善交通组织，化解城市孤岛，实现与周边的有效融合；弱化高差，利用退台式沿街商业、景观、阶梯、草坡等转化车辆基地的高差，与城市界面融为一体；布置合理的商业人流动线，缝合盖上与盖下、地上与地下商业，形成洄游动线，利于后期运营。