【干货】总包预算转包干控制要点及经验

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“总包预算转包干”，一件对于房地产开发商成本管理人员非常熟悉而又害怕的事情，也是对于锁定项目目标成本，控制成本风险最有效的一种管理方式。“总包预算转包干”又叫“总包转固”，是针对暂定总价合同（开口合同）而进行重计量、锁定总价，最终签订总价包干（闭口合同）协议的一种形式。本文专门针对“总包转固”，分别从预算转固的意义、流程、控制要点、注意事项等方面重点分析。

一、预算转固的意义

1、首期总包采用模拟清单招标主要是为了在无图的情况下支持项目预售，但是总包合同金额占主体建安成本的60%左右，金额占比较大，如果是开口合同，则成本敞口风险较大。

2、在各大房企现在普遍采用项目跟投制度，一般情况跟投的第一笔收益都会在项目预售后兑现。但是一般都有一个前提条件：就是完成总包转包干，锁定总包的成本指标。如果预售去化情况较为理想，且总包转包干指标相对理想，则项目的预期利润则在很大程度上已经初步锁定，具备分红的条件。

作为成本应在施工图出来的第一时间内启动总包转包干工作，尽快完成并锁定总包的成本。

二、预算转固的流程

1、预转固启动会

明确预转固编制范围、界面划分标准、编制依据（图纸版本、建筑做法、软件版本等）、计算规则（定额计价/合同单价、国标计量/清单规则）、施工图编审计划。

2、软件建模及计价

明确计量及计价软件版本后，乙方单位及甲方委托的咨询单位各自根据图纸及做法编制施工图预算，并分别单独提报给甲方成本部（俗称A稿），时间一般为一个月。过程中涉及到图纸、做法及计算规则上的问题，各自单独以函件形式提供给甲方成本部，由成本部分别给予答复。特别需注意，本阶段严禁乙方单位与咨询单位进行私下接触。

3、双方核对调整

甲方成本部收到乙方和咨询方A稿后，第一时间进行差异分析，找出差异较大部分并各自发征询函。同时，将乙方单位及咨询单位上报金额进行记录，关系到后续审减额的扣罚和奖励。甲方成本部组织双方进行核对，明确核对地点、核对完成时间节点，核对过程中及时解决争议问题，此版本俗称B稿，此阶段一般耗时一个月。

4、一审确定稿

甲方成本部收到B稿后，一个月内完成B稿审核工作，形成C稿，并上报集团成本部进行二审。本阶段控制要点是核查建模、工程量计算稿、工程内容、计算规则等，针对有疑问部分及时召集乙方及咨询方，形成三方统一意见。

5、二审确定稿

集团成本部收到C稿后，45日内完成二审，并将审计意见发送给城市公司成本部，与乙方单位谈判一致后，作为最终审定稿，并签订补充协议。

三、预算转固的控制要点

1、严格控制图纸版本。在正式启动核对前，将施工图锁定，防止核对过程的反复。后续所有图纸的变动，均以设计变更形式另行审核。

2、优化建筑构造做法。一般来说建筑施工图做法与实际做法差异较大，甚至有些做法是没有必要的，针对此，大部分开发商均会根据自身交付要求进行修改，将隐性成本压缩到最大化。

3、严格审核工程量计算规则。大部分总包合同均会在模拟清单中约定工程量计算规则，比如土方开挖是否计算工作面、钢筋搭接是否计算、模板是否按照接触面积计算等，部分计算规则与国标会有差别，需对咨询方及施工方明确交底。

4、严格审核计价原则。有合同价的参照合同价，无合同价的优先参照类似价，无类似价的参照定额计价标准（约定定额版本）或市场询价。

5、严格审核合同条款。合同条款上关于工期、违约、罚则、材料调差及计算方式均有明确说明，核对过程中需对合同条款逐一核对，并在补充协议中针对原合同有漏洞的地方补上。

综上所述，总包预算包干价的确定，对于甲方及乙方均有好处。对于乙方而言，包干价的锁定有利于更加精准的确定拟承建项目的利润和资金的投入，对于甲方而言，包干价的锁定有利于框定整个项目的建安成本，同时为后续新拿地项目提供更加精确的测算指标。