一座巨大争议的城市——西港考察实录

“没有梦想何必西港”是歌手海鑫的一首歌名。西港小达人大弟说，西港的柬人认识的中国男歌星里，第一是刘德华，第二是海鑫。晕了吧，海鑫何方人物啊？百度下，这是一位来自中国西北的歌手，没想到闯荡西港闯出了名声。

西港，争议极大。有说，淘金者的乐园，暴富机会唾手可得。有说，P,黄赌徒的乐园也敢猖狂，击鼓传花末日黄花。卖地的大V们，水库TOP神和若干小神带领百万粉丝力挺西港。米宅等大号则狂贬西港。好一个风声鹤唳。网络禁赌一出，传言四起，什么西港废啦，呼啦啦走了九万人啦，什么机场水泄不通，去机场的4号公路瘫痪啦。也有叫好声音：走的好，网络赌博扰乱民生，又不上税，马仔们除了拉高物价没任何好处，走了还西港一个清静的发展环境。

究竟真像如何？本着没有调查就没有发言权的态度，我于9月中奔赴西港考察，历时5天。

1.去程

中国有二十几个城市到西港都有直飞航班，有意思，一个这么小的海外城市。北京的直飞航班是凌晨3点，隔天一次，回程也是如此。9月14日，在看了中秋晚会后小歇一会，我坐上了，不，是卧上了凌晨3点的飞机，飞行时间5小时。西港时差比北京早一个小时。当地时间7点降落。有某宅所谓大自媒体讲，网禁让西港的中国人惶惶不可终日，大批逃离回国，机场堪比比春运。回国机票一票难求。我是很佩服这些家伙的，就凭网上几张图片靠臆想就能大段大段写的荡气回肠，叫好声一片，不，听得蛙声一片。去西港的飞机里忘了拍照片，目测坐了三分之二。

回程飞机照片

回程飞机上差不多每人占一排大座，横躺着睡了一觉到北京，舒坦。我就想问，去的时候三分之二，回来的时候三分之一，人去哪啦？说好的一票难求呢？去的时候没睡好，总觉得旁边那个戴眼镜左青龙右白虎的哥们有杀气。混赌场的吧。下图是大号们发的机场图片，意思是都急着回国。

机场堪比春运

实际情况是，西港就这么一个机场，还小的可怜，估计和我们四线机场差不多。一天那么多航班，没有自助设备，领票、托运、进闸口能不排大队么吗？

2.住宿和交通

我住在了城里的一个新开的酒店。酒店很一般，但位置不错。在独立大道上距离小市场不远。早就听说，西港的房租很贵的。看看酒店的房价。

租金就这么贵

记得，是美元哦，没有折扣。一个标准单人间就要68刀。网禁对房租应该说略有影响。以往的话，这种单人间要上80刀的。

这个时候正值雨季。西港的路政十分差。一下雨就到处是积水，还有坑坑洼洼。有一天考察的路上，暴雨，路上看见好几辆车抛锚。倒不是因为积水高过排气管，而是被水中的坑给陷入了。雨天坐车过河的感觉，十分酸爽。

论道路交通，西港还不如国内四五线城市。原因就是人口爆炸。用一张郎咸平的图（17号郎咸平来给太子酒店捧场，做了报告）来说事。16年，西港的华人才5万，18年翻到15万，19年预计38万。当前，西港的总人口约60万（估计）。说到这，插入一段话。西港的人口大致可分为华人占一半，柬人占一半。华人做赌场、酒店、建设、建材、餐饮、超市等生意。柬人做服务生、工人等低端从业。就是因为人口膨胀太快，导致道路交通完全跟不上。以前的西港几条主路，洪森路、独立大道以及连接西港和金边的4号公路，对付10万人口绰绰有余。但现在一下子到了60万，就肯定不行了。加上当地楼盘建设速度太快，大车多，就这么几条主干道，修好了也马上要压坏的。

柬政府也意识到这个问题。从10月开始，所有主干道，下水道全部重修。东南亚人好面子。随着东盟峰会的临近，相信道路问题会有很大改善。 西港的市容现在看上去是这样的：

但只要把路修好，城市垃圾处理好，就会变成这样的：

西港这个城市跨阶跳跃发展。几十万中国人的涌入以及周围劳动力的涌入，让它的市政问题凸显。我认为，这不属于大问题。路一修好，建筑和生活垃圾归拢好，你会发现到处都是新建筑，直接把原始很low的排屋风格提升到国内三线城市的水准（排屋是柬人居住的二层简易住宅）。

说到交通，当地人以摩托车为主，打车的话便宜的就是TUTU三轮车，一般收个4-5刀，远一点收个7、8刀，这也是我考察中主要的交通工具。路上豪车也不少，揽胜居多。高端轿车少，这道路那是找废。

3.产业

西港的支柱产业有几个。菠菜大家都知道了，外加石油、金融、物流，还有一个是大家没怎么提但这次考察意外发现的制造业。就这几个产业分别结合考察来说说。

（1）菠菜

据说西港有七八十家线下赌场。本人对赌毫无兴趣，我喜欢把握性大的投资，也就没进去看过。路过一些赌场，从表面上，基本就是一个单体楼。一层赌场，二层KTV会所，三层以上酒店。听说也有几个高大上的赌场。但总体而言，西港的赌场是面向低端的。大概可以分为，澳门对高端，马尼拉对中端，西港对低端。我的当局发展菠菜的理解是，借助菠菜，快速大量吸引人气。目前这个效果已经达到。基本上到西港的中国人，产业就是围绕菠菜相关，包括赌场运营、酒店建设、以及围绕赌客和从业人员的生活等相关服务。未来西港应该不会放弃菠菜。因为带来的效益太直接了。

（2）石油

先看一则消息。网上到处可见。“2017年5月4日，柬埔寨石油化工有限公司斥资16.2亿美元建设的年产500万吨炼油厂项目工程在西哈努克省启动。该项目计划于2019年底在海域A区块“仙女油田”开采第一滴石油。并于2020年开始油气商业化开采，届时将可日产7000桶原油。第一滴油的油田距离西港仅170公里。柬埔寨矿产与能源部某国务秘书曾对外透露，柬埔寨将从“A区块”仙女油田项目中获得至少5亿美元的收入”。

再看另一则消息，“西港蕴藏了丰富的海洋石油资源，储备值相当于1/3迪拜石油储备量。中国中海油、新加坡Krisenergy、日本三井、韩国GSCaltex已入驻”。

鉴于考察局限，我们不可能跑到深海看看有没有石油设备。石油储量究竟多少也无法考究。但有一点是确定的，石油是有的，并且咱的石油企业已经参与进来了。消息通过直接和间接和消息人士打探而来。我觉得，只要有石油就好，是迪拜的几分之几都无所谓，因为对发展这个规模的城市已经足够。从大国战略来看，西港是我国必争之地。

（3）金融

柬埔寨政府发言人帕西潘（Phay Siphan）今年3月说，西港具有巨大的发展潜力，将成为东盟最大的金融中心。 我觉得吧，是不是金融中心不是你说是就是的，虽然地理位置看，它确实在东盟诸国的中心地带。

咱先务实点，先成为柬埔寨的金融中心行不行？这个自己玩自己嗨是可以的。在柬埔寨，除了购买土地需求外，外国投资人或法人可100%持股任何产业的公司。此外，柬埔寨无外汇管制。大量海外资金到柬，不管是看好后发之势，还是到这洗白白，这也是现在都有的事实。后面就看柬政府的打算了。我个人觉得，西港做个金融中心是适合的。结合物流贸易、石油贸易未来有大量结算业务需求。金边在这方面没什么优势。

不过，现阶段还是发展初期。在独立大道的所谓金融板块，在方圆几百米内有六七家银行。地位类似咱北京金融街的地位。现在是长这个样子：县城银行的样子，也太不高大上了。中国人应该给他们重建，让他们体验下社会主义的优越性。

（4）物流

西港现在有全柬唯一的深水港口。考察中我只停车远眺了下，下雨没有走过去看。引一张网上图片。

2018年6月由日本东洋建筑承建的深水港启用。是柬埔寨唯一的深海港口，承担柬埔寨90%进出口海运。2019年前3月，西哈努克自治港口（PAS）的集装箱吞吐量达13万9889标准箱，与去年同期相比，增长了16%。并预计在2020年，该港口的集装箱吞吐量将超过70万标准箱。 这个深水港有重要的战略价值。见下图。

当前，中国是马六甲海峡第一大使用国，每天经该海峡的船只中有60%来往中国，中国进口石油量的80%以及进出口物资的50%要经过海峡。而马六甲海峡是新加坡、马来西亚、印尼共管的。这就意味着，这条生命线我们并不好控制。新加坡是亲美的，印尼和咱关系,,,,所以贯穿泰国的克拉运河一旦开通，将极大地方便中国运输能源。由此，西港将成为首要的停泊港。

以上几句话是我总结资料得来。但注意，这条运河还没开工。目前网上可查，只有“龙浩国际集团有限公司”与泰国非官方组织签订了一份《泰国克拉运河项目合作备忘录》。这个龙浩公司什么来头，基本查不到。有记者采访到龙浩公司的人员，对方以“不清楚”“国家机密”等含糊过去。这个事情高度敏感。双方若以非官方合作的方式开启也是合理之中。而且我听说，国内一些橡胶企业已经去运河沿岸布局了。

总结一句，我个人觉得这条运河虽然战略意义极其重大，但暂时对我们个人投资者来说不用惦记。即使执行，那也是很久远以后的事情了。

（5）制造业

制造业是此次考察的意外发现。我去了由红豆集团建设的西哈努克港经济特区，去了两次，都是赶上工人下班的时间。下班的时候是这样的。

每次看到这班车都忍不出想拍两张。绝对的爆载啊。一个中巴能挤下50人。不过想想也就释然。四五万的工人，一部分骑摩托车，另一部分就得坐中巴了，生活不易。

红豆按照国内标准建设的园区，所以看上去很熟悉，一排排厂房干净整洁，和几个企业的人聊了聊，有做服装，有做相框的，属于劳动密集型低端产业。我国一带一路政策的双赢效果达到了。低端产业转移到这，有几个因素，一是人工便宜。当地员工月工资按人民币算仅仅1500元。二是出口免税，出口欧美。对我们属于低端产业，对当地可就是好东西。别小看这1500元，一份稳定的工资收入对于本地以及外省的人有吸引力。

4.土地

水库大佬们从去年开始纷纷推西港土地。过去的两三年里西港的土地真是疯涨。西港涨幅最高的地块，三四年就涨了将近10倍。原来一亩5万人民币没人要，现在涨到一亩5万美金都不止。城里的土地更是贵的惊人，好地段估计要2000万元人民币一亩，合人民币2万到3万每平。冒着小雨，去实踩了水库TOP神推的土地，在云岗。

从公路边看到山了么，山脚下的那片地就是TOP神推的地。这块地距离机场不远，有商业化的潜质。同时，在TOP神刚开始推的时候，这片土地与20公里远的核心城区土地价差100倍。这从常理看是不合理的，这点我认可。现在，此地已经翻倍到近50万元人民币一亩，与核心城区地段差距依然很大。当然，这块地也有一些梗。因为我不买地也不卖地，就不评论了。

5．在售楼盘考察

老规矩，到哪里考察都必踩在售楼盘，有助于快速了解地区规划和发展。我去了两家在售楼盘，都是海景为主的偏高端盘。

一是星汇海景湾。楼盘中间有自建的小湖。整个建筑成体系。有的楼层是整层出售，单独对外出售的建面价格1.6万/平左右。这个盘还有一个特色，可以办贷款。二十年的等额本息方式，首付三成，利息记得好像是9%。拿来出租的话，年租金收益估计12-15%，完全可以COVER月供。

盘的位置还是不错的，当然价格也很美丽。这样的价格和国内二线差不多了。看看就行了，投资规避。

（文毕）

AI教授简介：北京市某著名高校教授，财房咨询公司合伙人。在国内的北京、重庆、沈阳、贵阳、苏州，西安，国外的菲律宾、柬埔寨等地均有房产投资，为大量朋友提供房产投资咨询和方案。更多问题请关注公众号“AI教授房产观“，以及星球“财房咨询-AI教授“。