欧神：西港就是流淌的金钱

欧神答云朗土地项目的最新40问整理如下。

问题1：

欧神，到2030年，西港及我们的这块地会有怎样的发展？

答：2030年，就是10年后，其实最大的基本面，是人口，如果按照目前速度，西港每月增加1w人口，十年120w，则总人口有望跨上200w数量级。市容市貌，大概相当于半个金边。

和清迈差不多。如果人口增加到200w，则云朗地块已经完全城区化，土地地价1000w起。

追问：

我看了地图，西港发展的目的是，仅仅中谏友谊，还是有别的更多的意义？

答：西港没有意义，西港就是钱。60w，就可以买一亩土地。这点钱在北上就是一个厕所。区区几十万，给你这么大一块土地。只要这事能做成，就是最大的意义。稍微有脑子，都能明白其中意义所在。

问题2：

欧神您好，三号地和一、二号地相比的优势和劣势？

答：三号地离机场更近。地段还是很重要的，毕竟近了几公里。路程缩短到只要4分钟。一分价钱一分货，贵一点也是应该的。

问题3：

欧大，请问投资西港存在的最大风险是什么，如果发生了，有何止损和应对措施？

答：最大的风险是产权。只要土地证可以拿到，这么大一块地，怎么看都没有风险。

问题4：

欧大好，我在柬单网和一些当地论坛上面了解到，西港人确实外流了很多，请问人口流入流出问题，对我们地块影响大吗？

答：影响不大。大概也就恢复到6月的状态吧。对于云朗这种新区而言，则是毫无影响。

问题5：

神，请问西港适合长持还是短炒？小散一枚。

答：如果你短炒，赚了2倍。你觉得适合短炒么，错了，你错失了后面的10倍！土地潜力极大，带你发财。

问题6：

欧大好，炸山开路还会有吗？

大概开始到修好的时间点会是什么时候？

炸山开路的路会经过3号地吗？

答：会有。估计2020开工，具体时间要看利鑫。大工程。从3号地的南边经过。

问题7：

欧大，请问金银湾大道有没有可能加宽？

大道上的岗亭关卡是干什么用的？

答：金银湾大道，二端也是政府土地。预留了4车道。但是再开拓，就是业主土地了。因此6车道概率不大。金银湾大道南部，其实是“私人土地”。是付宪亭自己掏钱修的。因此他搞了一个岗亭，关键是大车不许过，免得把路压坏。小车可以过的。

问题8：

神您好，跟着您的脚步买了重庆赚了不少，西港也在蛋蛋这里买了地，作为一个屌丝我想问一个很俗的问题请您不要见怪，买多少亩西港才真的有希望升阶？

答：20亩。目标A9。

问题9：

投资西港，如果不是现金，而是贷款，资金的成本多少算合理？您建议贷款投资吗？

答：贷款以完善现金流，不至于断裂为原则。至于成本，控制10%吧。

问题10：

欧神您好，感谢回答，我买了一号二号地，现在想问下三号地值得用一号二号置换嘛？

答：公司的定价是合理的。也就是3号地充分考虑地段，基建，定价公允。因此拿一二号地换三号地，没有太大意义。

问题11：

三号地如果购买什么时候能拿到证？

什么时候可以插广告牌？

答：非常快。争取11月初就拿证。广告牌？你想插在哪里？沿金银湾主路的地块，已经卖给大户了。除非你拍卖获取H02。

问题12：

问下欧大，一二号地的路什么时候开始修？中轴线强制开发的土地包括赌场目前什么进度？

答：你们对修路没有概念，一堆的前期工作，真的挖掘机进场，事情已经解决一大半了，目前正在打孔地勘的阶段，然后是设计图，横截面图，顺利的话，11月初，开始第一辆挖土机进场，中轴线等修路有点样子，再说。目前准备一体建设，包括几个大建筑的B1地下室，想要一次成型。

问题13：

想问下欧大的京柬建设公司的相关情况？

以及到底是同济设计院规划的还是秋华建设规划的？

答：京柬建设，是我们一个事业部。主要负责修路，不是独立法人，规划设计有五六份，你问哪一个？总规是同济秋华设计所做的。

问题14：

对陈秋林怎么看？

陈主任的前期规划好像拖拖拉拉的，后续会换其他设计公司吗？

答：陈主任是最熟悉东南亚法规的，能力也不错。地勘，道路，建筑，室内，原则上是不同的设计所。但也会参照陈主任推荐。

问题15：

西港当地银行，会有相应土地抵押贷款政策吗？

我们的地后续可以申请贷款吗？

答：西港银行体系非常落后，迄今我没有见到任何一单土地抵押案例。包括硬卡，软卡，特许权，长远看，我们宁可成立自己的银行。

问题16：

请问欧大，道路排污系统占修路的比例成本是多少？

答：道路大概10%，污水处理厂占地不多，但设施很贵。在2000w数量级。

问题17：

拿3号地块大户打算什么时候开发？

能透露开发用途吗？

答：没有签强制协议。但这么大的投资，离机场又近，他没理由闲置的。具体日期不保证。博彩，购物商场。

问题18：如果只留有一亩地，面宽也不大，除了屯地，还有开发价值吗？能通过开发赚到大钱吗？谢谢。

答：土地越大，开发价值越大，太小的地，除非靠近主路，做一个美食城。否则藏在很里面的位置，需要有足够强的理由，让消费者走进来。例如一家非常好吃的，网红私房菜。

问题19：请问欧大1号地2号地小证是政府颁发还是环保部？我们拿到以后交易是需要去环保部报备就可以吗？

答：环保部签发，国土部备案。以后每一次交易，都需要在环保部报备。京柬置地可以协助一条龙过户，轻微收费。

问题20：购买土地后，只有盖房屋后，再出租才能有稳定的现金流吗？有没有可以每月能获得现金流的玩法？

答：主路修好以后，出租土地即可。

问题21：欧大，请问毕竟咱们是中国人在国外搞房地产，那其中有一些风险：一个是政治风险，产权证之前听说，明年5月份就可以拿到，这个应该不是太大的问题吧？二是，假如本人长期持有时，在国内身故了，想问一下这笔遗产，怎么样可以让国内的家属合理地继承到呢？国内会不会查相关来源？有没有遗产税？如果有的话是多少比例呢？

答：400公顷土地证已经拿到了啊。虽然说明年五一，你款清的话，我随时可以给你。亲，早点全款哦。你可以在遗嘱中，披露这张土地证。凭死亡公证，办理过户给子女，目前没有遗产税。

问题22：欧大好，请问多人拼团的产证，每人单独办产证，写明亩数但不在地块图上具体标注和分割可以吗？

答：不可以。

问题23：帮我问一下欧大，D区菜市场大概什么时间点能动工，谢谢。

答：等主路修完后。然后再做建筑设计，造房子几个月。

问题24：越大的地开发价值越大，那么最低多少亩才具有开发价值？5亩？10亩？

答：以一个10万平米的小区为例，假设容积率5，则占地20000平米，也就是30亩地，当然，10w方已经很大了，有七八幢楼。你也可以开发“小而美”，例如5~10亩。其实20000平米，上手也不错。大概200套房子，双子塔的样子。

问题25：欧大，10年后的西港有可能对标迪拜吗？会成为奢侈品购物者的乐园吗？

答：野心有点大。城市的建设，是一步步来的。不是一蹴而就的。我上周在暹粒，暹粒的免税商店，已经非常洋气豪华，能做到暹粒这个标准，足够你发财了。

问题26：欧大您好，新闻这几天报道西港枪杀案，请问您觉得社会治安综合治理如何保证，感觉没有安全感！

答：有恩怨的，主要是江湖人士。正经人干扰微乎其微，西港警方，也在和中国合作。据说会有非常大的“设施”投入，再说，你这也嫌，那也怕，还赚什么钱呢。

问题27：欧神您说20亩可以a9，指持有还是要开发？

答：地价到500，你就A9了，500w一亩地，其实并不需要太繁华的开发度。

问题28：请问欧神，特许地盖的房子也是八十年期限，这种房子好卖吗？柬埔寨有特许地建房出售的先例吗？

答：五年前，西港房子只有$500一平米，你能想象它今天卖$2500么。你能依凭“历史记录”，推算出它涨五倍么，你有信心，卖出$10000/m的房子么。还不是事在人为，特许地房子很多，以前卖$500，现在卖$2000，将来卖$5000，关键是人猛啊。菜鸟做什么都是渣。

问题29：欧大，手里只剩30左右资金。请问3号地有二手市场么？如果搏短期的话，只能对水库人，还是应该等基建升值持在手里几年。

答：30w就别买了吧，我都不带你，300w可以考虑一下，土地拿到土地证，自然可以随便转卖。人类最本源大宗资产，不愁没人要。

问题30：乐墨和欧神现在什么关系？很多问题的答复都不一致，例如省政府是否搬迁到云壤？谢谢。

答：很久没有见面了，乐墨最近结交了一些小人，我很担心他，怕他被骗。他交友不慎。省政府搬迁，是肯定的。

问题31：我们的土地本质上是租赁，和硬卡相比，开发后的建筑能和硬卡一样办出相应的产证吗？如后期转手，政府有健全的登记流程吗？

答：一样，有。中国所有的土地，都是70年。不妨碍汤臣一品涨到几十万，顺便提醒一下，硬卡土地交易，是违法的。

问题32：这次禁赌令对西港的影响？

答：这就是你参加我们这种“分享会”价值所在。只有在我们这，才能获得内部资料，任何一个机构都不是傻瓜。柬也没有任何洁癖。割肉，亏钱的事，必然不是自发做的。

问题33：跟朋友一起拼了林地，可以1亩林地办一个产证吗？目前2亩平地，15亩林地，蛋蛋说我这个配置平地太少，请问您觉得呢？

答：逻辑上，一亩林地可以办证。情感上，一亩林地很难开发。我建议你别切碎了，最少5亩，另，每个证不论大小，收费$1100。

问题34：没子弹买西港，郑州6套刚需房，只能卖掉一套两套才能买西港，这种取舍您怎么看？

答：本轮只回答西港问题。如果有全款，90年代房子，建议卖掉一套。

问题35：3号地最大的优势是？旁边的邻居地块是谁所有，有没有抱大腿的可能？

答：三号地的“地段”远远好于一二号地。这是真正靠机场，靠近主路的地块。如果做“机场酒店”，很容易做成一个小镇，三号地南侧，H44开口，全部都是利鑫土地。整整2KM，都被利鑫买下来了。三号地物有所值，我们内部的估价，是一直涨到100w。

问题36：欧大您好，您刚刚说拍卖H02，那么H06 07 08是已经被卖掉了，还可以竞拍那几块吗？另外，沿金银湾大路的地现在出租价格大概多少您能给个参考吗？

答:右上角的12块，是拿来拍卖的。拍卖时间未定，反正越拖越贵，拍卖对所有人都是平等的，不存在“给钱”买不到地的情况。只要喊价够高，但我建议你不要等H02了，预期会拍非常贵。内部心理价位：100w/亩，相比之下，还是H26，H25更有价值，柬埔寨目前的规矩，是只有靠近道路的地，才有价值。例如H06，拿来就能出租，就能竖广告牌。但是H27，就要等路修好，出租价格，不会低于3美元/平米/月。稍有建筑，10~12美元/月也常见。

问题37：相邻两块地可以合并办证吗？合买一亩地办证最多上几个人名字啊，4个人可以吗？

答：可以，无数个，可以。

问题38：欧大，4号地多少钱起卖？还有5号6号地吗，准备持续深耕西港几年？

答：首先，要确定一个“大环境”和“策略”。大环境是，我们一不缺钱，二没有货，这个大环境，和我们卖一二号地，完全不同。卖一二号地，是我们缺钱（急着交土地出让金），又有很多货，因此一二号地，卖得便宜了。很多用户，短短半年翻了一倍，赚了几百万。三号地29公顷，四号地40公顷，这是我们“北区争夺战”，抢到的所有土地了。按照以往销售记录，也就四个月的量，所以三号地，定价60~80w/亩。可散卖的，一共不到160亩，我们完全不愁卖，全国巡演那么多场，迟早总能卖完，三号地卖完，开始卖四号地。四号地定价80~100w元，也就是你现在看到的H67，是最后一亩“一手地”60万元，四号地也不大，估计可售400亩左右。三个月卖完，五号地100~120w/亩，请大家认清现实，我们是“没货”了。不存在源源不断的货源。我们拿不到廉价土地，卖一亩少一亩，因此公司的策略，走“精品高价”，五号地结束，最终会推高到120w/亩左右。

问题39：请问3号地可以一亩拼团吗？直接打定金能定1亩吗，还是必须等拼够5亩才预定地块？

答：我们卖的是五亩地块。目前只有H67，可以接受1亩订购，其余地块，尽量五亩。

问题40：

请欧大预期一下一二号还有三号地明年的价格，还有两年后的价格。

答：影响价格，最大的因素是什么？是“风险”，包括产权风险，建设风险等。一年之前，我们开始卖云朗项目。其实卖的时候，我的心在滴血。因为我知道它贱卖了，至少可以翻好几倍。土地的价值，绝不止1000元/平米。那么，为什么同一块地，在当时就卖得便宜？因为在当时，卖的是“空气”，我们不仅没有土地证，甚至连土地在哪里，位置都没有。第一批跟着我们去西港游学的朋友，只能指着山脉，“喏，大致在那里”，可是后来，我们从利鑫那里拿到了地图，再到十月，土地证也下来了，十一月，修路开始动工。明年五月，路也修好了，等这些事都“确定”了，风险都消散了，用手能摸到了，土地还是土地，还能是那个价钱么？所以拿到土地证，一二号地，必会猛涨一波。现在二手成交，已经57w/亩，三号地产权非常干净，上手就有“土地证”，三号地的定价，不可能小于60w/亩，等到了明年五月，我们的道路修完。一二三号地，至少就是120w/亩。等到建筑兴起，有一个小镇的样子，地价就是250w/亩，这并不是涨价，而是“风险”消散，资产价格自然地回归。从综合看，一个机场边的小镇，地价500w/亩，是很正常的事。

3号地块划分图